不要做Co-Working Space

围城

不是所有人都适合做孵化器，可能因为兴趣、背景、经历、资源等。这是一个围城...站在城外的人，直觉做'孵化器'或'联合创业办公场地'，是一件特别酷的事情...直觉'创业'或'加入一个创业团队'，是一件特别牛逼的事情。作为一个站在城内的人，我想说的是，不要随便选择创业，或者去做Co-Working Space...

挣扎的开始，不管是对孵化器或创业公司，我们都应该先反思。我真的喜欢做这件事情嘛？理解这件事情嘛？我的背景适合现在开始启动嘛？

我们以新单位和联合创业办公社为例，看看大家是如何运营联合创业办公场地的。

新单位应该是上海做得最早，也是最有调调的联合办公场地。从2009年7月，3位最早的联合创始人刘妍、阿角、陈叙联合成立开始，再到后来搬到永嘉路的老式民宅。之后逐渐发展其它场地，包括思南路偏向设计师的'派合智'、静安设计中心等。永嘉路的店，一楼'新咖啡'、二楼以上办公场地、顶楼会议室、木质楼梯、整体规划及装修风格、直至细节都反映出背后创始及运营人员非常多的思考。精致、不喧哗、去过的人很难不留下深刻的印象...

而成本压力，始终是困在每个做Co-Working Space人身上的达摩克利斯之剑。新单位永嘉路店每月的租金成本接近4万，而每月租户的收入只勉强能够维持租金。这还不算创始人工资、场地日常运营以及易耗品、水/电/物业费、运营团队工资等支出。当然，新单位除了基本的场地服务之外，衍生出非常多其它的服务类型，包括：时间服务、新顾问等。但再好的概念，归根到底也是一门生意，是生意就需要有商业模式来赚钱。

我们从背景、产品、收入、运营、未来想象力来考量联合创业办公场地的商业模式问题：

• 背景：即靠山，不同的人基于不同的目的来做孵化器或Co-Working Space。而归根到底，不是“为名”就是“为利”。政府背景的多为名，私人背景的先为名后为利。
• 产品：无非3种。1、场地出租，2、人脉资源对接，3、项目孵化及投资服务。从时间维度上看，第3类服务短期内无法带来收入，第2类服务无法给出清晰的收费标准。
• 收入：也是基于以上原因，一般的联合办公场地的收费模式也比较简单：1、按场地面积（或工位 ）每月计费，2、或者将那些无法清晰计算的人脉资源对接、活动参加等打包成一个会员服务，每月收取会员费。
• 运营：人脉对接是联合办公场地运营特别重要的一环，而这对于场地运营人员的要求就显得特别高了。要招聘一个能够正常运营场地，又拥有一定人脉，能够和客户聊到一块去的运营人员。往往不是一个刚毕业的学生能够做好的，无论是招聘这么一个人需要的资金成本，还是培养这么一个人需要的时间成本，都不是一个早期联合办公场地团队所能承受得起的。
• 想象力：联合办公场地未来的发展需要想象力，而这份想象力又特别受制于场地。无法像一般互联网方式一样，以特别低的成本获得指数级的增长。每拓张一块新的面积，租金成本和人员投入都是呈正比例增长的。

在这一点上，市中心静安区的People Squared就做得非常好。整体偏中高的定价，但是客户大多是海外背景，或者已经完成天使轮/A轮融资的团队，拥有一定的资金基础。他们正需要离市区近，装修有格调，氛围又好的联合办公场地。此外，People Squared还在做一件非常有想象力的事情。除了一般我们能想到的场地扩容之外，还在尝试品牌以及服务模式的输出。